Vertragliche Beschränkung und Ausschluss des Minderungsrechts in Jagdpachtverträgen

Ein Jagdpächter kann nach §§ 536, 581 BGB die Jagdpacht mindern, wenn sein Jagdausübungsrecht wesentlich beeinträchtigt ist. Selbst wenn eine solche Beeinträchtigung vorliegt, muss dies aber nicht zwangsläufig dazu führen, dass die Pacht nicht in voller Höhe gezahlt werden muss. Dies gilt insbesondere dann, wenn im Jagdpachtvertrag das Minderungsrecht eingeschränkt oder ausgeschlossen wurde. Mit dieser Problematik hat sich kürzlich das AG Hattingen befasst:

Der Pächter eines gemeinschaftlichen Jagdbezirks minderte den Jagdpachtzins um 35 %. Die Jagdgenossenschaft hielt dies für unberechtigt und klagte die einbehaltene Pacht ein.

Der Jagdpächter stützte seine Minderung auf eine Beeinträchtigung der Jagdausübung durch drei nach Vertragsbeginn aufgetretene Umstände, nämlich den Verlust der Eigenschaft des Reviers als “Hochwildrevier” mangels vorhandenen Rotwildes, die Errichtung eines Baumhauses durch spielende Kinder mitten im Revier sowie die Ausdehnung von Pferdewiesen und der damit verbundenen Ausdehnung der Pferdehaltung.

Nachdem der Pächter zunächst den Minderungsgrund “fehlendes Hochwild” fallengelassen hatte, erhob das Gericht Beweis zu den beiden anderen Minderungsgründen.

Nach Beweisaufnahme wurde festgestellt, dass das Baumhaus vor der Vornahme der Minderung bereits wieder beseitigt worden war, so dass auch dieser Minderungsgrund entfiel.

Hinsichtlich der nunmehr noch verbliebenen Rüge der Ausweitung der Pferdehaltung stellte das Gericht fest, dass diese allenfalls eine Fläche von nur 1 % der Gesamtpachtfläche betreffen könne. Das aber sei bereits aufgrund der Geringfügigkeit der betroffenen Fläche unerheblich, da eine gewisse Vieh- und Pferdehaltung vom Pächter hinzunehmen sei und eine ordnungsgemäße landwirtschaftliche Nutzung darstelle.

Letztendlich konnte das Gericht aber die Frage der Berechtigung der Minderung dahingestellt sein lassen. Im vorliegenden Fall wäre – eine Beeinträchtigung überhaupt einmal unterstellt - die Minderung nämlich jedenfalls mit weniger als 20 % zu bewerten gewesen.

Im Pachtvertrag war nämlich unter § 5  vereinbart: “Eine Minderung des jährlichen Pachtpreises ist gemäß §§ 581 BGB i.V.m. 537BGB (Anm. der Verfasser: Jetzt § 536 BGB neue Fassung) ausgeschlossen, wenn die Minderung weniger als 20 % des jährlichen Pachtpreises beträgt”.

Die Ermittlung des konkreten Prozentsatzes der Minderung konnte jedoch unterbleiben, da das Gericht feststellte, dass 20 % keinesfalls erreicht würden. Das Amtsgericht Hattingen führt hierzu aus:

“Ausserdem ist zu berücksichtigen, dass laut § 5 Abs. 2 des Pachtvertrages eine Minderung, die weniger als 20 % beträgt, zwischen den Parteien ausgeschlossen wurde. Eine solche Regelung ist wirksam. § 537 BGB (Anmerkung der Verfasser: alte Fassung) kann durch Individualvereinbarung abbedungen werden.” (Amtsgericht Hattingen, Urteil vom 31.07.2002 – 16 C 4/02 – rechtskräftig)

Wesentliche Quintessenz der Entscheidung ist damit, dass ein Verpächter mit seinem Pächter vertraglich vereinbaren kann, dass die Minderung des Pachtpreises ausgeschlossen sein soll, wenn sie einen gewissen Prozentsatz nicht erreicht.

Das BGB sieht in § 536 neue Fassung vor, dass das Recht zur Minderung nur bei Wohnraummietverträgen vertraglich weder ausgeschlossen noch beschränkt werden darf.

Im Umkehrschluss ist damit eine Beschränkung oder ein Ausschluss des Minderungsrechts in anderen als Wohnraum betreffenden Miet- und Pachtverträgen, also auch in Jagdpachtverträgen, zulässig.

Dies gilt in jedem Fall in sog. Individualverträgen, also wenn die Vertragsvereinbarungen individuell zwischen den Vertragsparteien für den konkreten Vertrag wirklich ausgehandelt wurden.

Bei sog. Formularverträgen, also wenn eine Vertragspartei der anderen ein vorformuliertes Vertragswerk vorlegt, welches für mehrer Vertragsabschlüsse eingesetzt werden soll, kann das Minderungsrecht nicht komplett ausgeschlossen werden. Zulässig ist in Formularverträgen jedoch eine Beschränkung der Minderung (BGH NJW-RR 1993, 519)

Fazit:

Jagdgenossenschaften kann empfohlen werden, derartige Klauseln jedenfalls zur Beschränkung des Minderungsrecht in den Vertrag aufzunehmen, um nicht schon bei kleineren Beanstandungen über die Frage einer Jagdpachtminderung streiten zu müssen. Jagdpächter dagegen sollten bei Vorlage eines Jagdpachtvertrages mit einer solchen Klausel vor Vertragsunterzeichnung über deren Streichung verhandeln. Als Argument hierfür kann angeführt werden, dass nach dem Gesetz ohnehin nur wesentliche Beeinträchtigungen zur Minderung berechtigen.